ISAK 21
PERJANJIAN KONTRIBUSI REAL ESTAT
PENDAHULUAN
Dalam industri real estat, entitas yang melakukan konstruksi real estat, baik secara langsung atau melalu subkontraktor, dapat menyepakati perjanjian dengan satu atau lebih pembeli sebelum konstruksi selesai. Perjanjian tersebut dapat bervariasi bentuknya.
Sebagai contoh, entitas yang melakukan real estat perumahan dapat mulai menjual setiap unit (apartemen atau rumah) secara “off plan”, yaitu Ketika konstruksi sedang berjalan, atau bahkan sebelum konstruksi dimulai. Setiap pembeli menyepakati perjanjian dengan entitas untuk memperoleh suatu unit tertentu ketika unit tersebut sudah siap huni. Biasanya, pembeli membayar uang muka kepada entitas yang dapat dikembalikan hanya jika entitas gagal menyerahkan suatu unit lengkap sesuai dengan ketentuan kontrak. Sisa pembayaran umumnya dibayarkan kepada entitas pada saat penyelesaian kontraktual, Ketika pembeli memperoleh hak kepemilikan atas unit tersebut.
Entitas yang melakukan konstruksi real estat komersial atau real estat Industri dapat menyepakati perjanjian dengan pembeli tanggal. Pembeli mungkin mensyaratkan untuk melakukan pembayaran dilakukan berdasarkan kemajuan penyelesaian di antara awal perjanjian hingga penyelesaian kontrak. Konstruksi mungkin dilaksanakan di lahan yang dimiliki atau disewa oleh pembeli sebelum konstruksi dimulai.
Interpretasi ini membahas dua permasalahan:
- Apakah perjanjian termasuk dalam ruang lingkup PSAK 34: Kontrak Konstruksi atau PSAK 23: Pendapatan?
- Kapan pengakuan pendapatan dari kontribusi real estat?
Interpretasi ini diterapkan untuk akuntansi pendapatan dan beban terkait oleh entitas yang melakukan konstruksi real estat baik secara langsung atau melalu subkontraktor
Perjanjian yang termasuk dalam ruang lingkup Interpretasi ini adalah perjanjian untuk konstruksi real estat. Selain konstruksi real estat, perjanjian tersebut mungkin mencakup penyerahan barang atau jasa.
INTERPRETASI
Pembahasan berikut mengasumsikan bahwa entitas sebelumnya telah menganalisis perjanjian untuk konstruksi real estat dan setiap perjanjian lain yang terkait serta menyimpulkan bahwa entitas tidak memiliki keterlibatan manajerial lebih lanjut yang umunya dikaitkan dengan kepemilikan atau pengendalian efektif atas real estat yang dikonstruksi sampai pada tingkat yang menghalangi pengakuan atas sebagian atau seluruh imbalan sebagai pendapatan. Jika pengakuan dari sebagian imbalan sebagai pendapatan terhalangi, maka pembahasan berikut hanya berlaku untuk bagian dari perjanjian yang mana pendapatan akan diakui
Dalam suatu perjanjian tunggal, entitas dapat melakukan kontrak penyerahan barang atau jasa sebagai tambahan konstruksi real estat. Sesuai dengan PSAK 2: Pendapatan paragraf 13, perjanjian tersebut mungkin perlu dipisahkan menjadi komponen-komponen yang dapat diidentifikasi termasuk komponen untuk konstruksi real estat. Nilai wajar dari total imbalan yang diterima dalam perjanjian tersebut dialokasikan pada setiap komponen. Jika komponen yang dipisahkan dapat diidentifikasi, maka entitas menerapkan apakah komponen tersebut termasuk dalam ruang lingkup PSAK 34: Kontrak Konstruksi atau PSAK 23: Pendapatan. Kriteria pemisahan dalam PSAK 34 diterapkan terhadap setiap komponen perjanjian yang ditentukan sebagai kontrak konstruksi.
Penentuan apakah suatu perjanjian konstruksi real estat termasuk dalam ruang lingkup PSAK 34: Kontrak Konstruksi atau PSAK 23: Pendapatan bergantung pada ketentuan yang ada dalam perjanjian dan seluruh fakta dan keadaan yang ada. Penentuan tersebut mensyaratkan pertimbangan untuk setiap perjanjian.
PSAK 34: Kontrak Konstruksi diterapkan ketika perjanjian memenuhi definisi kontrak konstruksi yang dijelaskan dalam PSAK 34 paragraf 03. Suatu perjanjian konstruksi real estat memenuhi definisi kontrak konstruksi jika pembeli dapat menentukan elemen struktural utama desain real estat sebelum konstruksi dimulai dan/atau perubahan elemen struktural utama saat konstruksi sedang dalam proses. Jika PSAK 34 diterapkan, maka kontrak konstruksi juga mencakup setiap kontrak atau komponen untuk menyediakan jasa yang terkait secara langsung dengan konstruksi real estat sesuai dengan PSAK 34 paragraf 05(a) dan PSAK 23: Pendapatan paragraf 04. Berlawanan dengan hal tersebut, jika pembeli memiliki kemampuan terbatas untuk mempengaruhi desain real estat, seperti hanya menentukan perubahan kecil atas desain awal, adalah perjanjian untuk menjual barang yang termasuk dalam ruang lingkup PSAK 23: Pendapatan.
Jika perjanjian termasuk dalam tuang lingkup PSAK 34: Kontrak Konstruksi dan hasilnya dapat diestimasi secara andal, maka entitas mengakui pendapatan dengan mengacu pada tingkat penyelesaian aktivitas kontrak sesuai dengan PSAK 34. Perjanjian yang mungkin tidak memenuhi definisi kontrak konstruksi. Dalam hal ini, entitas menentukan apakah perjanjian tersebut adalah perjanjian penyediaan jasa atau perjanjian penjualan barang.
Jika entitas tidak disyaratkan untuk memperoleh dan memasok material konstruksi, maka perjanjian mungkin hanya perjanjian untuk menyediakan jasa sesuai dengan PSAK 23: Pendapatan. Dalam kasus tersebut, jika kriteria PSAK 23 paragraf 20 terpenuhi, maka PSAK tersebut mensyaratkan bahwa pendapatan diakui dengan merujuk pada tingkat penyelesaian transaksi dengan menggunakan metode persentase penyelesaian.
Jika entitas disyaratkan untuk menyediakan jasa bersamaan dengan material konstruksi dalam rangka memenuhi kewajiban kontraktual untuk menyerahkan real estat kepada pembeli, maka perjanjian adalah perjanjian untuk menjual barang dan kriteria pengakuan pendapatan diatur dalam PSAK 23: Pendapatan paragraf 14.
Entitas mungkin mengalihkan kepada pembeli pengendalian serta manfaat dan risiko signifikan atas kepemilikan pekerjaan yang sedang berjalan. Dalam kasus tersebut, jika seluruh kriteria dalam PSAK 23: Pendapatan paragraf 14 terpenuhi secara berkelanjutan seiring dengan berjalannya konstruksi, maka entitas mengakui pendapatan dengan merujuk pada tingkat penyelesaian transaksi dengan menggunakan metode persentase penyelesaian. Persyaratan PSAK 34: Kontrak Konstruksi umumnya dapat diterapkan untuk mengakui pendapatan dan beban terkait dari transaksi tersebut.
Jika entitas disyaratkan untuk melaksanakan pekerjaan lanjutan atas real estat yang sudah diserahkan kepada pembeli, maka entitas mengakui liabilitas dan beban sesuai dengan PSAK 23: Pendapatan paragraf 19. Liabilitas diukur sesuai dengan PSAK 57: Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi. Jika entitas disyaratkan untuk menyerahkan barang atau jasa tambahan yang dapat diidentifikasi secara terpisah dari real estat yang sudah diserahkan kepada pembeli, maka entitas mengidentifikasi barang atau jasa yang masih tersisa sebagai komponen yang terpisah dari penjualan sesuai dengan paragraf 08.
Jika entitas mengakui pendapatan menggunakan metode persentase penyelesaian untuk perjanjian yang memenuhi kriteria PSAK 23: Pendapatan paragraf 14 secara berkelanjutan selama konstruksi berjalan maka entitas mengungkapkan:
- Bagaimana entitas menentukan perjanjian yang memenuhi seluruh kriteria dalam PSAK 23 paragraf 14 secara berkelanjutan selama konstruksi berjalan;
- Jumlah pendapatan yang timbul dari perjanjian tersebut pada periode berjalan; dan
- Metode yang digunakan untuk menentukan tetap penyelesaian dari perjanjian yang sedang berjalan.
Untuk perjanjian yang dijelaskan di atas yang masih berjalan pada akhir periode pelaporan, entitas juga mengungkapkan:
- Jumlah agregat biaya yang terjadi dan laba yang diakui (dikurangi rugi yang terjadi) sampai dengan tanggal pelaporan; dan
- Jumlah uang muka yang diterima.
TANGGAL EFEKTIF DAN KETENTUAN TRANSISI
Entitas menerapkan Interpretasi ini untuk periode tahun buku yang dimulai pada atau setelah tanggal 2013
Entitas menerapkan Interpretasi ini secara prospektif dengan ketentuan bahwa perjanjian konstruksi real estat yang masih berjalan pada tanggal efektif Interpretasi ini dikaji kembali sesuai dengan ketentuan yang berlaku dalam Interpretasi ini. Selisih yang timbul dari perbedaan ketentuan antara PSAK 44: Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat dan Interpretasi ini diakui di saldo awal penetapan Interpretasi ini.iyasii
Footnote :
Real Estat properti berupa tanah dan bangunan.
Liabilitas Kontijensi liabilitas potensial yang timbul dari peristiwa masa lalu, dan keberadaannya menjadi pasti dengan terjadi atau tidak terjadinya satu peristiwa atau lebih pada masa depan yang tidak sepenuhnya berada dalam kendali pemerintah.
Provisi biaya (administrasi dan sebagainya); upah atau imbalan: imbalan yang dipungut makelar atas transaksi jual beli (tanah dan sebagainya).
Aset Kontijensi aset potensial yang timbul dari peristiwa masa lalu dan keberadaannya menjadi pasti dengan terjadi atau tidak terjadinya satu peristiwa atau lebih pada masa datang yang tidak sepenuhnya berada dalam kendali entitas.
Sumber : Standar Akuntansi Keuangan (SAK), efektif per 2018, Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).