Accounting Standard Resume (PSAK 44 bagian 2)

Penjualan Kaveling Tanah Tanpa Bangunan

Pendapatan penjualan kaveling tanah tanpa bangunan, diakui dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method)pada saat pengikatan jual beli apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi:

(a) jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli;
(b) harga jual akan tertagih;
(c) tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa depan; dan
(d) proses pengembangan tanah telah selesai; dan
(e) hanya kaveling tanah saja yang dijual, tanpa diwajibkan keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan diatas kaveling tanah tersebut.

Kondisi keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan dapat dilihat dari persyaratan dalam pengikatan jual beli.

Untuk pengakuan pendapatan penjualan kaveling tanah tanpa bangunan, kewajiban penjual untuk membangun fasilitas yang dijanjikan atau menjadi kewajiban penjual dianggap telah terpenuhi apabila fasilitas-fasilitas pokok (seperti jalan penghubung dan saluran drainase/pembuangan) telah selesai dibangun.

Apabila kriteria pengakuan pendapatan penjualan kaveling tanah tanpa bangunan dengan metode akrual penuh tidak terpenuhi, maka penjualan kaveling tanah tanpa bangunan diakui dengan metode deposit.

UNSUR-UNSUR BIAYA PENGEMBANGAN PROYEK REAL ESTAT

Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat di alokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat seperti biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya.

Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat:

(a) biaya praperolehan tanah (preacquisition cost);
(b) biaya perolehan tanah;
(c) biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
(d) biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan
(e) biaya pinjaman.

Biaya Praperolehan Tanah

Biaya praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi:

(a) biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyektertentu;
(b) biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah telah diperoleh; dan
(c) perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai.

Biaya praperolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari Pemerintah. Biaya praperolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah.

Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak akan berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi.

Biaya Perolehan Tanah

Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah,termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.

Biaya yang Secara Langsung Berhubungan dengan Proyek

Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut:

(a) gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor;
(b) biaya bahan yang digunakan dalam proyek;
(c) penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek;
(d) biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan dari dan ke lokasi pelaksanaan proyek;
(e) biaya penyewaan sarana dan peralatan;
(f) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance)yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
(g) imbalan jasa profesional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek dan ahli konstruksi;
(h) biaya pengurusan pengikatan jual beli; dan
(i) biaya pengurusan perjanjian jual beli.

Biaya yang Dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real Estat

Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini:

(a) asuransi;
(b) biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance)yang tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu;
(c) biaya overhead konstruksi;
(d) biaya pembangunan infrastruktur; serta
(e) imbalan jasa profesional dan perencanaan seluruh proyek; dan
(f) biaya pinjaman.

Penyisihan dan Alokasi

Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan pada masa depan lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut.

Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasikan ke setiap unit real estat dengan metode identifikasi khusus. Apabila metode identifikasi khusus tidak mungkin diterapkan, maka biaya yang telah di kapitalisasitersebut dialokasi berdasarkan perbandingan harga jual.

Perlakuan Akuntansi Untuk Hal-Hal Khusus

Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substansial.Apabila timbul kemungkinan pembatalan peningkatan jual beli,pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan.

Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus segera dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan terjadi pada periode timbulnya kewajiban akibat produk cacat).

Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administrasi dan pendapatan bunga dari para pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh kontraktor), dan biaya pemeliharaan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain pada saat terjadinya.

Sumber: Standar Akuntansi Keuangan (SAK), efektif per 1 Januari 2018, Ikatan Akuntan Indonesia (IAI).

Leave a Reply