Accounting Standard Resume (PSAK 44 bagian 1)

AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTAT

PENDAHULUAN

Tujuan

Pernyataan ini bertujuan mengatur perlakuan akuntansi untuk transaksi- transaksi yang secara khusus, berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estat (real estat development activities).

Ruang Lingkup

Pernyataan ini harus diterapkan untuk perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat. Pernyataan ini tidak mengatur real estat yang dibangun sendiri oleh suatu perusahaan, untuk digunakan sendiri atau disewakan kepada pihak lain karena, menurut definisi, real estat tersebut termasuk aset tetap. Pernyataan ini juga tidak mengatur real estat yang merupakan investasi perusahaan, baik sebagai investasi lancar maupun investasi jangka panjang

Definisi

Aktivitas pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial dan/atau bangunan industri Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara (retail).

Perusahaan pengembang adalah perusahaan yang melakukan aktivitas pengembangan real estat.

Unit bangunan adalah unit properti perumahan dan/atau komersial dan/atau industri beserta kaveling tanahnya.

Proyek adalah semua unit bangunan yang dibangun pada suatu area geografis, termasuk kaveling tanah kosong untuk dijual.

Harga jual relatif adalah perbandingan antara harga jual dari setiap jenis unit real estat dengan jumlah harga jual semua jenis real estat yang dibangun pada suatu proyek pengembangan real estat. Harga jual yang dimaksud adalah harga jual estimasi kini.

Pengikatan jual beli adalah kesempatan antara pihak pembeli dan pihak penjual untuk mengadakan perjanjian jual beli satu atau lebih unit real estat pada periode mendatang.

Perjanjian jual beli adalah perjanjian antara pihak pembeli dan pihak penjual yang mencakup hak dan kewajiban masing-masing pihak yang berkaitan dengan satu atau lebih unit real estat. Sejak tanggal ditandatangani, perjanjian tersebut berkekuatan hukum, serta pelaksanaan hak dan kewajiban tersebut dapat dipaksakan secara hukum.

Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomik yang timbul dari aktivitas normal entitas selama suatu periode jika arus masuk tersebut mengakibatkan kenaikan ekuitas yang tidak berasal dari kontribusi penanaman modal.

Laba adalah pendapatan dari penjualan unit bangunan dan/atau penjualan kaveling tanah tanpa bangunan dikurangi dengan beban pokok penjualan real estat (cost of sales) tersebut.

PENGAKUAN PENDAPATAN

Pendapatan penjualan bangunan rumah, ruko, bangunan sejenis lainnya beserta kaveling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method).

Pengakuan pendapatan dengan metode akrual penuh dilakukan atas seluruh nilai jual dengan cara sebagai berikut:

(a) Piutang bersih didiskontokan ke nilai sekarang dengan menggunakan tingkat bunga yang sesuai, yang tidak boleh lebih rendah dari tingkat bunga yang diperjanjikan di pengikatan atau perjanjian jual beli. Diskonto tidak dilakukan bila umur sisa tagihan kurang dari 12 (dua belas) bulan;
(b) Dibuat penyisihan untuk piutang yang diperkirakan tidak akan tertagih;
(c) Apabila penjual merencanakan untuk memberikan potongan harga jual atau memperjanjikan hal demikian dalam pengikatan atau perjanjian jual beli sebagai insentif bagi pembeli untuk melunasi utangnya lebih awal, jumlah potongan harga yang diperkirakan akan diambil pembeli harus ditaksir dan dibukukan pada saat penjualan.

Proses penjualan dianggap telah selesai apabila pengikatan jual beli atau perjanjian jual beli telah berlaku, yaitu apabila pengikatan atau perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh kedua belah pihak telah memenuhi persyaratan yang tercantum dalam pengikatan atau perjanjian jual beli agar pengikatan atau perjanjian tersebut berlaku.

Harga jual dianggap akan tertagih apabila jumlah pembayaran oleh pembeli telah memadai.

Tagihan penjual bersifat subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli yang dijualnya tersebut sebagai hipotek pertama dan tagihannya subordinasi terhadap hak penagih hipotek tersebut masa depan bila penjual mengizinkan pembeli untuk menggunakan aset real estat.

Penjual dianggap telah mengalihkan kepada pembeli seluruh risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan, apabila penjual tidak lagi terlibat dengan unit bangunan yang dijual, dan unit bangunan tersebut telah siap ditempati atau digunakan.

Pengakuan Laba Bila Metode Akrual Penuh Tidak Terpenuhi

Apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan metode akrual penuh, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual penuh terpenuhi.

Penerapan metode deposit adalah sebagai berikut :

(a) penjual tidak mengakui pendapatan atas transaksi penjualan unit real estat, penerimaan pembayaran oleh pembeli dibukukan sebagai uang muka;
(b) piutang dari transaksi penjualan unit real estat tidak diakui;
(c) unit real estat tersebut tetap dicatat sebagai aset penjual, demikian juga dengan kewajiban yang terkait dengan unit real estat tersebut, walaupun kewajiban tersebut telah dialihkan ke pembeli;
(d) khusus untuk unit real estat penyusutan atas unit real estat tersebut tetap diakui oleh penjual.

Dalam hal penjualan telah mengalihkan utang yang terikat pada unit real estat yang dijual, sedangkan transaksi tersebut belum memenuhi persyaratan pengakuan pendapatan, utang tersebut tidak boleh dikurangkan dari nilai tercatat unit real estat yang bersangkutan. Pencicilan atau pelunasan oleh pembeli atas utang unit real estat yang telah dialihkan kepada pembeli dibukukan scbagai uang muka dengan mengurangi saldo utang yang bersangkutan. Penjual harus melakukan pengungkapan bahwa unit tersebut telah terikat pada pengikatan atau perjanjian jual beli.

Apabila perjanjian jual beli dibatalkan tanpa adanya keharusan pembayaran kembali uang muka yang telah diterima oleh penjual, maka uang muka tersebut diakui sebagai pendapatan pada saat pembatalan. Pada saat uang muka atas penjualan unit real estat diakui sebagai penjualan, komponen bunga dari uang muka tersebut harus diakui sehagai pendapatan bunga.

Keterlibatan Penjual Tanpa Pengalihan Risiko dan Manfaat Kepemilikan

Keterlibatan penjual tanpa pengalihan risiko dan manfaat kepemilikan masih ada, apabila :

(a) Penjual masih akan terlibat secara signifikan dengan unit bangunan yang dijual dan tidak mengalihkan, secara signifikan, risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan yang telah dijual;
(b) Penjual menjamin hasil yang akan diperoleh pembeli dari investasinya atau menjamin hasil atas investasi tersebut untuk suatu periode tertentu;
(c) Penjual diharuskan untuk memulai atau mendukung kegiatan atau terus meng operasikan unit bangunan atas risiko sendiri, atau dapat dianggap menanggung risiko tersebut untuk suatu periode tertentu.

Penjual tidak boleh mengakui penjualan, apabila terdapat kewajiban untuk membeli kembali unit bangunan yang telah dijual atau pembeli dapat memaksanya untuk membeli kembali unit bangunan tersebut.

Apabila pengikatan atau perjanjian jual beli mensyaratkan pemberian jasa manajemen (management service) sesudah penjualan atas unit bangunan tanpa kompensasi atau dengan kompensasi di bawah tarif normal, kompensasi tersebut diestimasi untuk seluruh masa jasa dan dikurangkan dari pendapatan yang diakui sebagai biaya yang masih harus dibayar.

Apabila penjual melakukan penjualan parsial (partial sale), laba yang diakui adalah proporsional dengan hak pemilikan pihak ketiga di perusahaan pembeli pada saat penjualan.

Penjualan Bangunan Kondominium, Apartemen, Perkantoran, Pusat Perbelanjaan dan Bangunan Sejenis Lainnya, serta Unit dalam Kepemilikan Time Sharing

Penyelesaian suatu aktivitas pengembangan real estat mungkin mencakup lebih dari satu periode akuntansi. Dalam kondisi tersebut, metode akuntansi yang digunakan untuk aktivitas pengembangan real estat adalah metode persentase penyelesaian (percentage of-completion method).

Tingkat penyelesaian suatu aktivitas pengembangan real estat dapat ditentukan dengan berbagai metode, yang berupa:

(a) survei pekerjaan yang telah dilaksanakan;
(b) proporsi (dalam persentase) aktivitas pengembangan real estat yang telah dilaksanakan sampai suatu tanggal tertentu terhadap total aktivitas pengembangan real estat yang harus dilaksanakan; atau
(c) proporsi biaya yang terjadi hingga tanggal tertentu terhadap estimasi total biaya aktivitas pengembangan real estat.

Pendapatan penjualan unit bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat belanja, dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam kepemilikan secara time sharing, diakui dengan metode persentase penyelesaian (percentage of-completion method) apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi :

(a) proses konstruksi telah melampaui tahap awal, yaitu fondasi bangunan telah selesai dan semua persyaratan untuk memulai pembangunan telah terpenuhi;
(b) jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20 % dari harga jual yang telah disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli; dan
(c) jumlah pendapatan penjualan dan biaya unit bangunan dapat diestimasi dengan andal.

Pendapatan penjualan unit bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam kepemilikan secara time sharing yang telah selesai proses pembangunannya diakui dengan metode akrual penuh sesuai dengan kriteria diatas. Dalam hal ini persyaratan pengakuan laba dan juga berlaku untuk transaksi tersebut.

Untuk menentukan apakah jumlah pendapatan penjualan unit bangunan dapat diestimasi dengan andal, faktor-faktor ini harus dipertimbangkan: volume penjualan, tren harga penjualan setiap unit bangunan, pengalaman perusahaan pengembang, lokasi geografis, dan kondisi lingkungan unit bangunan. Beberapa unit bangunan mungkin lebih disukai oleh pembeli karena lokasi atau karena panorama lingkungan. Pada kondisi lain, mungkin unit bangunan tertentu sulit terjual. Hal tersebut mengisyaratkan bahwa harga unit bangunan tertentu mungkin tidak mencerminkan nilai yang dapat direalisasi sehingga pada akhirnya unit bangunan tersebut harus dijual dengan potongan harga.

Kemampuan untuk mengestimasi biaya unit bangunan (terutama biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan unit bangunan) adalah syarat utama untuk pengakuan pendapatan. Untuk menentukan apakah perusahaan pengembang dapat mengestimasi biaya unit bangunan, faktor yang harus dipertimbangkan adalah: pengalaman perusahaan pengembang, jenis kontrak konstruksi, dan situasi ekonomik saat ini yang berpengaruh terhadap biaya konstruksi. Jumlah tagihan kepada pembeli dan pembayaran yang diterima tidak mencerminkan

Penerapan metode persentase penyelesaian dipengaruhi oleh risiko kesalahan dalam melakukan estimasi atas penyelesaian proyek. Oleh karena itu, prinsip kehati-hatian (prudence) harus diterapkan dalam melakukan estimasi atas pendapatan dan biaya.

Leave a Reply